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轻资产收入10亿:朗诗剥离不赚钱业务

时间:2019-10-08 11:30:56

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  轻资产收入10亿:朗诗剥离不赚钱业务

  21世纪经济报道21财经APP唐韶葵,胡亦赟香港报道

  剥离不赚钱业务,或可看作朗诗市值管理的一个开端。

  3月25日,朗诗绿色集团有限公司(0106.HK,简称“朗诗”)宣布2018年度经营业绩:截至2018年12月31日,朗诗地产合约销售额为381.5亿元(人民币,下同),较2017年上涨约19%;净利润为14.4亿元,同比增幅99.9%;ROE为30.3%,同比增幅10.8个百分点。

  2014年,朗诗开启轻资产之路。其中小股操盘模式是朗诗轻资产主要路径,朗诗合作伙伴包括金融机构、市面上综合企业、手中有地的企业、主流房企等四大类。发展至今,从收入占比上来看,来自于开发及管理服务收入为9.997亿元,占比13.22%,较2017年同期上涨32.7个百分比,物业销售收入约为64.1亿元,占比84.79%,增长了18.1个百分比;租金及物业管理费收入约为1.54亿元,占比2.04%,涨幅达343%。

  (从左至右依次为:朗诗执行董事、副总裁谢远建,执行董事、联席总裁王磊,西安哪里治癫痫治得好?董事局主席、执行董事兼总裁田明,执行董事、联席总裁、首席财务官申乐莹,执行董事、副总裁周勤)

   “我们和其他内房企不一样。”朗诗董事局主席、执行董事兼总裁田明坦言。向来自诩不看重排行榜单而注重风险平衡的他指出,朗洛阳那里能治癫痫诗每年的业绩增长不算太高,更关注的是营运质量。基于产品差异化竞争优势,朗诗作出了另一种商业模式的选择。

  目前朗诗土储总货值1200亿,预计年内投入销售约为500亿,按照朗诗合约销售增长速度80%左右匡算,至少也有400个亿。这样的去化率与货值储备并不匹配。田明对此解释称,朗诗今年一季度和二季度初有一些新增货值储备,其中会有一部分会补充到当年度的销售额。“朗诗现在的盈利模式跟一般的内房股不一样。一方面是产品有差异化,另外一方面,朗诗已有超过10%的收入来自开发服务”。

  朗诗联席总裁王磊透露,朗诗轻资产开发服务收费由开发服务费;管理费与营销费两个部分相加;产品整合费,包括超过成功标准以上部分的分成等三部分组成。具体而言,管理费与营销费按照100-300元/平方米收取,第三部分则由类似于基金公司的carry(核心激励机制),从10%-50%的利润分成不等。

  财务持续稳健

  谈及朗诗更关注经营质量,靠差异化产品优势来赚钱,田明认为朗诗不会为了冲年度销售规模而在一季度或者三、四月份的时候去与其他房企抢地。

  近期土地市场回暖,田明认为,这与资金面宽松有关系。同时因为房企把年度排行榜、年复合增长率等指标看得比较重要,这从一个侧面逼迫房企除了手上货值,还需要拿短平快的项目。这也直接导致每年的一二季度,由于房企补仓而出现的土地回暖现象。因为这部分土地可以在当年年底进行快速开发销售,用于冲高当年度销售规模,进而提升陕西哪些医院治癫痫病排行榜名单。田明认为,这是国内房地产行业这几年一直存在的情况。

  朗诗模式与其他内房企不一样之处,还可以从两个财务指标变化找出原因:首先,净负债率比较低,不管是表内抑或表外净负债均低于业内平均水平。2018年,朗诗表内加表外的净负债率为39.8%,同比下降4.3个百分点;加权平均融资成本约为7%。

  朗诗执行董事、联席总裁、首席财务官申乐莹分析指出,一是得益于朗诗资产轻型化战略,二是稳健投资,没有在高点抢地,账面现金充裕,2018年负债总额有所增加,但账面现金增加更多,充裕的现金也帮助公司在今年初的投资窗口期获得低成本的优质土地。申乐莹认为,未来公司负债率是否增加要看是否有好的投资机会。目前房企净负债率平均在70%左右,朗诗将会控制平均水平以下。

  田明则指出,朗诗也可能适当调高负债率,但取决于对宏观调控的判断。尽管当下土地市场开始回暖,但有些区域即便放开售价,市场也未必卖得动。如果土地市场过热,朗诗就继续保持较低的净负债率。

  截至2018年12月31日,朗诗短期债务比例为9.7%,在2017年同期为40.0%;长期债务比例为90.3%,于2017年同期为60.0%,总负债虽然减少,但是净负债却有大幅度减少,这是由于朗诗用长债换短债,长短期债务结构得到持续优化。

  其次,朗诗盈利能力强劲。2018年朗诗净利润达到14.41亿元,较2017年同比增长99.9%,毛利约21.54亿元,同比上升约41.4%,净利润率达19.06%,根据2018年中期数据显示,仅有25家房企高于该水平。 

  做好股东价值

  日前,朗诗公告称,全体董事一致同意计划在2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团,非地产开发相关业务包括长租公寓、物业管理等。剥离之后,朗诗将成为一个业务清晰的专业化绿色地产公司,聚焦绿色科技地产核心主业,释放差异化产品核心能力的溢价空间,提升股东回报。实际上,田明更愿意将之理解成剥离业务而非资产,本质上是把一段时间里面不盈利的其他业务剥离出去,让上市公司业务更清晰容易被市场理解。

  此前朗诗就长租公寓发布公告,要将长租公寓从集团剥离。在长租公寓方面,朗诗做的是二房东模式,从商家手上整租进来,利润为租金差以及增值服务,回本周期在3-5年。在2017年,朗诗获得了1.5万间房源,分布在国内主要一线二线城市;2018年达到了4万多间,现在仍在持续快速地爬坡。在租金收入上,截至2018年12月31日,办公投资的物业收入0.29亿元,较2017年0.27亿元增加9%,而长租公寓1.25亿元,较2017年0.08亿元增加1414.73%。

  田明又表示,长租公寓回本周期在3-5年,去年有将近2亿元亏损。“这个业务需要培育,在一段时间里都会产生比较大的亏损。”他预计,2019年、2020年,长租公寓都将处于亏损状态。据披露,朗诗长租公寓2017年、2018年分别亏损0.44亿、1.9亿元。田明预估2019、2020年长租公寓还将产生亏损,亏损额会随着公司规模扩大而逐年加大。剥离后,上市公司亏损减少,收益率就会上升。因此他称剥离长租公寓业务是站在股东利益最大化角度所做的一个举动。“如果没有放进上市公司,就会变成利润,加上1.9亿元,ROE将会进一步提高”。

  与此同时,朗诗正在进行新的探索:在一线城市做存量改造,目前已落地几个项目。朗诗新业务包括各种新建绿色住宅小区、被动房(华北被动房)、住宅旧改(上海朗诗新西郊)、公建旧改(中欧国际工商学院深圳校区、纽约曼哈顿犹太教堂项目)、绿色办公改造(上海朗诗绿色中心)、社区商业(无锡朗诗邻里荟)等。

  (编辑:黄锴)

  剥离不赚钱业务,或可看作朗诗市值管理的一个开端。

  (本文来自于21财经)

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